太反常了，很多人跑到东城买学区房｜7.8-7.14周报

壹

开盘观察

保利在顺义后沙峪的项目星宸和煦开盘，官宣13.81亿。

和煦开盘是北京的指标盘，表弟拿到好几版开盘数据，这周我们会结合和煦开盘复盘，回应市场关于保利北京两个坊间争议：

1.保利产品是性价比的好，但不是豪，更不是赢在产品力。

2.保利是大佬，还是老大？

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贰

社会观察（二手房）

上周重要的事情自然是——7月9日，北京中考成绩出分了。

如果中考660分+以上人数作为横向比较，名次从高到低分别是：

第一名：海淀；

第二名：西城；

第三名：朝阳；

第四名：东城；

也有人不服气，原因是中考题目虽然统一，但判卷是分区分开，主观题部分尺度不统一，所以这个排名不公平。

如果按550分+以上人数作为横向比较，名次从高到低分别是：

第一名：朝阳；

第二名：海淀；

第三名：西城；

第四名：东城。

两份榜单中，都是佛系东城垫底。

但是从普高率来看，东城又是对广大考生最友好的一个区。

家长们奔着中考、高考升学率去买房。各区都有自己的优势。达成共识的结论是：

鸡娃去海淀；弯道超车去东城。

这是现状和当下，未来几年又会有什么变化？

从北京市教委发布的《2023-2024学年度北京教育事业发展统计概况》，我们摘取了几个升学节点数据。

根据节点数据推测：

1.从各区出生率的走势来看，今年是小学生入学高峰期，未来的孩子数量会趋减。

2.西城海淀一直是强竞争的环境；东城与朝阳都在扩招，朝阳远大于东城。

3.东城在三年后上小学的人数会回到千位；朝阳学子数可能高于海淀。

那么近几年孩子要入学的家长们，又将如何选择？

其实家长们已经做出了选择。

先来看二手房数据，东城区是成交套数冠军，且大涨82.3%！

再挖再看！

套数涨幅前十板块中，四个来自东城。

由于学籍登记的期限，所以我们看到价格有明显回升的板块，首先就是西城顶尖德胜学区（六铺炕）、月坛学区（木樨地）。

而安定门与和平里，正是东城最好的学区安交学区及和平里学区。

家长们，已经用脚投票了。有敏感的地产营销负责人，也准备将孩子送入东城上学。

换句话说，选学区房，越来越多学长不再盲目鸡娃，更「实用」化了！

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叁

本周数据观察

1、商品住宅单价环比基本持平

北京第28周商品住宅单价为56919元/㎡，环比微降1.1%。

依然高于全市二手均价，新房价格依然偏高。

2、商品房认购-带看市场热度值与上周持平

为了表现实时热度，我们借助渠道榜认购及带看数值，设置了评分维度。

简单来说，是将两个数值进行去纲量标准化后，利用熵值法赋予权重。具体不做进一步展开，感兴趣的朋友可以私聊探讨。

现阶段只是初步模型，显然会有所问题，愿与业内大佬一起优化。

根据分值来看，本周热度基本与上周持平，相比6月底体感下降三分之一左右。

3、商品房量价回落

6月半年度冲高之后，近两周网签套数回落。

而随着京华玖序集中网签结束，成交单价也降了下来。

4、各区房价变化

城六区中，上四区只有西城价格降了。显然是京华玖序集中网签结束的影响。

5、各环线房价变化

6、库存持续上涨

常看库存的朋友都知道，北京能拿到的库存周期，是不含现房部分的。所以北京是不是存量周期已经超过36个月了？

答案是……

7、120~160㎡面积段，库存量大去化周期长

近年来，新项目主力供应在偏改善的面积段。

但是如今，扎堆库存恶化的效果开始显现了。

8、800~1200万库存量大，四环到五环直接大量改善新盘破局难

面积段及分总价段库存结合来看，发现目标就直指四五环之间的「十八路诸侯」

上半年有一场城南价格大战，那么下半年会不会有一场改善盘价格大战？

9、哪个区库存都不少

即使库存去化周期最短的西城，也是20个月的水平。

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结尾

转眼7月也已过半，但是新房市场仍未好转。

其实本质来看，就是当房产剥离投资属性，只剩下居住使用属性后的价值回归。

结合如今经济形势，人们越来越注重实用性、稳定性、性价比。

率先满足客户这些需求的企业、项目、产品，就是在现下这个不确定性前列的时代，具备了最重要的力量——

奔赴确定的力量。销冠100

 

责任编辑： 小表妹